一、立项背景和政策依据

随着中央《关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》的下发，中央及地方各级政府相应的以各种形式加大了对农业的投入，也给农业项目的发展提供了政策保证和支持,工业反哺农业,科技支持农业,农民的现代农业意识不断增强。通过工厂化农业和高收益农业科技项目的推广实施使农村经济不断向专业化、区域化、规模化、规范化、标准化发展，把现代农村建成具有强有力的生态经济、人与自然和谐相处的人居环境、良性循环的自然生态系统。
我们选择农业设施工厂化和新型材料的民居结合项目为突破口，带动新农村以高科技综合农业开发、农业循环经济、农业观光旅游、农村科技培训等相结合作为农村发展的突破口，以实现“三效益”为目的。它是与国际化农业接轨的迫切需要，又是农业和农村可持续发展的必然选择。充分利用科技资源、人文景观和现有的知名度，与配套、改善、引进、吸收相结合，坚持实行开发型的建设路线，建立资源有偿共享关系，营造起全社会共同参与的氛围，使之成为我国农业和农村经济与工厂化农业、旅游业结合的发展新亮点。
利用所选项目区的丰富旅游资源和大量的农村土地、劳力等资源，结合城镇居民、企事业单位资金和休闲旅游的消费优势，建成集旅游观光与现代化有机农业密切结合绿色产权式或租赁式农庄，满足人们物质生活的享受和精神生活的升华需要。不但具有观赏、休闲之效能，而且也是城镇有钱和有闲阶层或针对性就业的一种投资活动。

二、旅游连锁农庄项目发展目标、指导思想和开发思路

总目标：把设施农业、旅游农业、生态农业的结合模式与历史人文景观、自然资源景观及其旅游资源融为一体，以经济、社会与环境紧密结合作为契入点，实现“三效益”，与国际化农业接轨，实施农业和农村的可持续发展。
我们的旅游连锁农庄的发展目标：瞄准21世纪世界农业高新技术发展的趋势结合目前旅游观光的特点和发展趋向，利用5年左右的时间，建成一个适合家庭所选、可以集中连片复制的连锁农庄示范区，面向项目所在地区的广大城镇消费群体和消费市场的观光旅游与高科技农业投资的外向型旅游农业基地。在农业方面，以农作物废弃物为原料的设施食用菌栽培和设施盆栽果蔬为主的结合名、优、新、特、稀品种的引进选育，种苗培育、良畜繁殖、产品加工、设施栽培、病虫害防治，建成科技含量高，可常年生产和供应蔬菜、花卉、水果、肉类、禽蛋类产品供应旅游消费和市场消费，通过标准化的有机栽培，主要产品自产自销；在旅游方面，实行开发型的建设路线，建立资源有偿共享关系，营造起全社会共同参与的氛围。结合项目区的现有和在建的旅游项目，我们将以产权式绿色农庄的假日渡假、休闲旅游为方向，引进和建设多种娱乐的和有特色的参与式的游乐项目，使之成为当地农业和农村经济与城市消费和城市旅游经济相结合的一道亮丽的风景线。
1、 建设思路和指导思想：
观光农业是农业和农村可持续发展的必然选择。观光农业的建立是以不牺牲资源环境为代价的永续利用的农业，既能满足当代人的需求而又不危及后代人生存条件的共享农业。正因为如此，观光农业的建立具有广阔的发展前景和生命力。一是符合代表现代农业发展的前进方向；二是优质高效农业的最理想选择。实践已证明。观光农业不论经济、社会、环境效益都远超出常规农业，其经济效益高出常规农业的数倍，其社会、环境效益则无可比拟，社会影响深远。因此，发展观光农业是农业和农村可持续发展的必然选择。我国主要农产品出现一时供大于求的状况，从深层次来判析，是建筑在低水平、高耗资源、重污染，以牺牲环境为代价基础上的劣质弱质农业。正如人们所指出的，我国目前某些农产品的质量是无“安全”保障的产品。建设观光农业正是为改变低水平、粗放型的经营，致力于优化农业生态环境、向优质高效农业迈进，当然也有利于促进农业结构战略性调整。从观光农业建设的初步实践来观察，它与常规农业比具有五个明显的特色：生态环境优美，生物多样性在这里充分体现，一年四季绿色植物郁郁葱葱，林木覆盖率大大高于一般农业区的5-20%以上；生物结构合理、整体协调、和谐，具有明显的区域特色高效农业经济的深刻印象。尤为突出的是将千家万户承包经营的土地，通过集体经济组织的积极引导，合理规划布局，造成具有相当规模、各具特色的观光农业整体。常规农业中依赖化肥、农药的石油农业状况相当突出，即化学肥料过量使用，农药超标、超量使用。而观光农业的建设则严格按照生态农业（以有机质肥料、生物防治为主，允许残留有害物质规定标准范围内的适量使用化肥、农药）、有机农业（不使用化肥、农药）的要求，制止在观光农业区域内超量、超标使用化肥、农药，其产出的产品为无公害的安全、营养、保健食品；具有较高的先进农业技术武装和科学管理手段的科技含量型农业。观光农业是高科技特色农业，没有先进农业技术武装和掌握先进技术的人来管理是难以建成的。已初见端倪的观光农业论在优质良种的选育、栽培管理技术、生产工艺等方面都是棋高一筹，与一般农业区是无可比拟的；在区域资源的开发利用上初步实现了最佳的结合和综合利用。也就是历史人文景观、自然农业资源、野生动物保护、沿海湿地资源等实行整体规划、合理保护和利用，融为一体，更具有观赏、休闲和汲取营养的价值，这就为我国的农业与国际接轨，扩大对外开放增加了吸引力和活力。
2、本项目建设的总体思路是：利用农村土地、劳力、自然等资源，结合城镇、企事业资金和休闲旅游的消费优势，建成集旅游观光与现代化有机农业密切结合绿色产权农庄。利用区位区域优势，因地因资源制宜，科学规划布局；高起点、优结构，创特色、广辐射、长效应；以市场运作，多元经济成分并存，不改变土地承包经营自主权，分年分期实施，循序渐进，不广铺摊子，讲究实效，边建设边对外开放等。与园内投资建设经营者实行“二次分配”；宏观调控，统一设计，统一建设，统一验收；分年分期实施，循序渐进，不广铺摊子，讲究实效，边建设边对外开放等。

三、国内外需求和市场前景分析：

随着我国经济的迅猛发展，城乡居民的生活质量和消费档次不断提高，对有机的、绿色的、无公害的农产品的需求不断增加，其价格也是一般农产品的数倍，市场潜力巨大；同时人民生活水平的不断提高，为旅游业带来了巨大的商机。目前，城乡居民用于旅游方面的支出已占到了全年支出的五分之一至四分之一，用于置业、房产方面的开支也占到了总体开支的主体。本项目的开发正是围绕着这一主题进行。租赁式或产权式绿色农庄有如下功能：一是高回报率投资功能，预计本项目的综合投资回报率在20-30%以上；二是旅游娱乐功能，项目本身就建在著名的风景区，有各种优秀的旅游项目，同时项目区本身也配有各种娱乐设施；三是休闲及周末节假日渡假功能；四是居住养老功能，每个乡间小别墅都具有舒适的数间卧室、活动室和洁净的厨卫设施，比城市酒店更具竞争力；五是基地优质有机农副产品的采摘和采购功能，每周或数天到农庄采摘或采购的肉、鱼、蛋、奶、菜、果、花等等可供全年食用；六是就业功能，投资本项目不仅可以得到以上的回报，而且可加入项目的实施，作为项目中的农业工人或其他工作人员，解决部分城乡的下岗再就业的问题；七是通过项目的实施为当地政府和农民提供示范作用，为农村经济产业结构调整作出贡献。
综合上述，本项目的需求和市场前景非常广阔。当然，项目建设需要有一个科学的规划，合理选点、布点。观光农业与常规农业的一个明显区别在于满足人们精神和升华需要，具有观赏、休闲之效能。因此，选点、布点要准确、合理，重点在特殊性寻求观光之契入点。每个分项都应具有各自特色。

四、项目的环境保护：

本项目按照农林牧游结合型生态模式设计，而且能维护自然之间、自然与社会之间、自然与人之间的生态平衡，达到保护生态、改善环境，促进持续发展的目的。
环境保护的原则：在连锁绿色农庄的规划中坚持以农业生态学原理为指导，建立农、林、牧、游及水产现代化最优结构，充分利用土地和空间；充分利用自然环境，配合人工环境绿化与美化，使景色宜人，体现农庄田园化的原则；严格环境保护，采用综合措施，收集园林落叶、处理净化生活污水，禽畜粪便等使之达到排放标准和良性综合循环利用。
绿色农庄环境保护措施：应用生态学原理，有效地调控生态系统能量转换、物质循环和食物链关系，与果树、蔬菜、林木、水产等相结合，采用就地消化禽畜粪便污水的措施；控制高蛋白的饲料喂养，严格执行动物营养、粪便无味化处理标准；采用EM喂养，减少对空气和环境的污染浓度。
绿色农庄将使用地温循环储热技术、双膜覆盖、内保温骨架温室及地下反烧加温技术等专利，同时运用集中快速繁育技术、微生物发酵技术和有机肥生产技术。利用这些，结合特种养殖、蚯蚓繁殖及新型沼气技术，建立生物链体系，可降低花卉蔬果的生产成本，还可多渠道增收。还将采取生物肥使用，生物农药和植物农药的喷施，按照有机、绿色食品、无公害标准执行。

五、项目选择地址和土地所需条件：

项目建设需要有一个科学的规划，合理选点、布点。观光农业与常规农业的一个明显区别在于满足人们精神和升华需要，具有观赏、休闲之效能。因此，选点、布点要准确、合理，重点在特殊性寻求观光之契入点。每个分项都应具有各自特色。

六、项目市场运作方式：

本项目是一个全新的旅游和农业投资的综合项目，销售市场广阔，针对的是城乡的旅游者和投资者，可以以各种方式对城镇居民或单位企业等进行销售，如会员制，团队投资，合伙投资，养老投资等等。我们以一种地上附着物产权式或租赁农庄方式的一种销售方式为例：以0.5-1亩为一个基本销售单位：
（一）共计投资20-30万元。包含如下内容：
1、温室一栋，面积100-200平方米，进行食用菌栽培或盆栽果树及其他项目实施，投资2-3万元，其中包含20年土地费、当年苗木费、当年肥水管理费等等。
2、乡间小别墅或农家乡居，面积80-160平方米，小院80－100平方米，室内花园30-50平方米，露地100-120平方米，投资需投资15-25万元。
（二）投资回报：
预计前三年用于农业的投资回报率20%，第四年以后投资回报率可达到30%以上。
当然，市场营销的方式还有很多种，例如养生养老方式、部队转业官兵安置方式、退休职工安置方式、失地城镇居民农民安置方式等等。

七、项目创新点：

1．模式创新：
1- 1家庭温室模式和环境友好型有机蔬菜栽培系统。以温室及配套设施相结合模式为主体进行新型绿色农庄的开发和示范，其主要特点是以高效节能日光温室结合配套民居，环境友好型设施蔬菜有机栽培。并兼有改善生态环境等综合效益，具有广阔的发展前景。
环境友好型有机蔬菜栽培系统，一方面是通过对各种农产有机废弃物的生物技术综合利用，配制适合果蔬生长的新型有机土壤栽培系统；另一方面，通过接种土壤共生微生物菌种，生产出可提高果蔬抗病和光合能力、改善根际吸收能力的根苗，从而为有机土的利用和有机果蔬生产创造条件。
1-2新型民居与庭院经济结合的立体循环经济模式。每户以立体循环经济为指导，以绿色环保节能为核心，结合庭院温室，利用废弃菌棒生产沼气、秸秆汽化,采用地温空调、远红外采暖、地板采暖等技术为生活和庭院生产提供可再生洁净能源。同时沼气池可对生产及生活垃圾等进行无公害处理并转化成有机肥料，为生产提供肥料，项目结合高效庭院经济模式，建设高收益的花园式绿色家园。以上模式为新农村建设提供循环经济示范，充分体现国家所提出新农村建设方针和政策，体现农业的可持续发展。
2、结构创新
2-1框架式环保节能组装民居结构，带动新型的民居结构的开发，建筑高品质、高舒适度、高节能、低价位的新农村民居建设示范。新型民居建筑节能、省材方面达到欧美发达国家水平。
2-2在设施领域研发的专利项目，地温循环储热技术、双膜覆盖、内保温骨架温室及地下反烧加温技术等。这些都可使我们规划建设的市场更具吸引力和竞争力，以及大范围的示范作用。
地温循环储热技术是指充分利用温室的太阳能，将温室上部的热空气抽入地下通道循环，使地温提高供晚间释放，外来热源仅作为辅助。无须散热片，不需专门购置炉具，如有需进一步提高温度，只需采用反烧技术，即可满足采暖要求。这些都具有比目前花卉种植户所采用的采暖模式投入少、运行费用低、不占空间等优势。且能源的节约可达70%。解决了目前国内连栋温室运行费用问题。
3、材料创新：
3-1采用绿色环保节能新型材料，原料主要是水泥，粉煤灰,闭孔发泡剂，具有绿色环保节能，可循环使用。寿命在50年以上，节能效果达50%以上
3-2温室、葡萄园与果园支架材和民居整体采用GRC(快硬低碱硫铝酸盐水泥与其他材料的复合)和FRIM(无机玻璃钢)材料构成,墙板、坡板、屋顶板采用一定厚度的聚苯复合保温材料通过模具一次成型,主体骨架和纵向拉筋应用FRIM材料成型设备一次成型。
3-3塑钢材料骨架，即可实现双膜覆盖，也可采取内保温模式。
4、农业科研成果转化与城市投资结合模式创新：
4-1公司的快速繁育技术、微生物发酵技术和有机肥生产技术。结合特种养殖、蚯蚓繁殖及新型沼气技术，建立生物链体系，可降低花卉生产成本，还可多渠道增收。
4-2利用城市游资投入农业，使高投入高产出的农业科研成果和项目转化成为可能，而本项目正是两者结合的示范和应用。
5、经营管理创新：
走民居与高效工厂化农业相结合之路，同时作为旅游居住、休闲、接待中心，为我国新农村建设探索一套新模式。本示范区将把农业产业的产前、产中、产后的全程休闲旅游与教育培训、城镇居民的养生养老、涉农企业的孵化等结合起来，成为一个经营管理创新型的企业。

八、结论与建议：

通过对绿色农庄项目认真系统的可行性分析后，得出如下结论与建议：
1、开发思路超前：本项目建设的总体思路是利用农村土地、劳力、自然等资源，结合城镇、企事业资金和休闲旅游的消费优势，建成集旅游观光与现代化有机农业密切结合绿色产权农庄，开发思路超前，绿色农庄不仅得到旅游、娱乐等方面的享受，而且项目本身也是一种高回报的投资行为。
2、生产技术先进：本项目引进的高科技农业生产技术及设备，包括无公害生产技术、绿色食品生产技术、有机栽培技术、密植栽培技术、养殖业与种植业循环系统设计等方面的先进技术，这些技术不仅先进可行，而且具有一定的超前性。
3、经济、社会、生态效益高：观光农业是农业和农村可持续发展的必然选择。观光农业的建立是以不牺牲资源环境为代价的永续利用的农业，既能满足当代人的需求而又不危及后代人生存条件的共享农业。正因为如此，观光农业的建立具有广阔的发展前景和生命力。一是符合代表现代农业发展的前进方向；二是优质高效农业的最理想选择。实践已证明。观光农业不论经济、社会、环境效益都远超出常规农业，其经济效益高出常规农业的数倍，其社会、环境效益则无可比拟，社会影响深远。因此，发展观光农业是农业和农村可持续发展的必然选择。本项目七大功能经济效益、社会效益、生态效益高，市场前景非常广阔。
4、组织形式先进：本项目采取分户股份制的形式，而且在发展过程中可能还会吸纳更多的股份进入。技术上依靠高等院校的专家教授等科研力量，同时引进国内外先进技术；在组织上，突破集体农庄的经营格式，又突破公司加农户形式，而是多方面揉和的方式，探索一条适合于中国特色的三高农业与旅游业发展的模式。