文平生态农庄项目策划书

一、文平生态农庄项目建设的宗旨

文平生态农庄项目计划选址在新余市毓秀山办事处港背村委杉坡水库、苏毛坡水库风景带，沿毓秀山北面几处自然村和小型水库，采用租赁、划拨、征用等多种利用土地的方式规划兴建，连片占地约500亩。该农庄坚持高起点、高标准、高质量，总体规划一步到位，项目建设分步实施，功能配套逐步完善的原则，力争用2—3年时间实现以核心园区为主体带动其余相关功能区的建设，达到充分利用土地资源，边建设、边经营、边收益，逐步向周边地区辐射的目的。

整个项目按风景游览型设想规划，即通过开辟旅游线路，以环毓秀山北长廊为主线，连接整个生态农庄内的各个功能园区，达到观光、休闲、体验、品尝、娱乐的经营效果。项目拟建设毓秀山杉坡水库、苏毛坡水库风光带、养殖园、种植采摘园、观光花园、药材园、农业文化娱乐园、农家生活体验园区（包括垂钓场、狩猎园、生态食堂）、拓展培训及青少年科普德育教育园区等，并与毓秀山北面己有的仰岗庙、盘山观光公路、白鷺栖息地、八百年罗汉松、昼锦堂、现代农业科技园等景点串连对接，形成较为完善的旅游圈。农庄内还将设置多个娱乐园区，并做好道路绿化、标志小屋、亭台楼阁等园林工程配套建设，完善吃、住、游等服务。整个农庄充满生机和活力，形成春有花、夏有荫、秋有果、冬有青的现代园林风貌，以吸引更多的游客前来游览。

二、文平生态农庄项目建设的必要性和可行性

项目建设的必要性 随着新余新农村建设步伐和城市化速率的加剧，农民渴望发展，市民渴望休闲。文平生态农庄项目恰好就在此时，选择距新余城区仅一山之隔，既有隧道贯通又有森林覆盖的毓秀山办事处港背村委，打造同时满足农民和市民两个群体渴望的新天地，可谓天造之合。作为毓秀山北区，毓秀山办事处港背村委地理环境优美，旅游资源丰富，尤其港背农民致富愿望强烈，都想改变传统的农业模式，发展新型农业，真正从土地中解放出来，达到增收致富、构建和谐社会的目的。因此，在毓秀山办事处港背村境内实施农业综合开发，打造现代生态农业和休闲农业园区，符合当前社会发展要求和农民、市民的意愿，项目建设非常必要。

项目建设的可行性 1、从当前社会经济发展的趋势来看，休闲旅游正处于高速发展的黄金阶段。一是从生态农业的大环境分析，休闲旅游正处于高速发展阶段。现在我国农业已成为国家和各级政府最为关注的行业，给予和享受了任何行业都没有的优惠政策，并大力鼓励、扶持投资者发展农业。如减免税收、财政拨款、贴息贷款、无偿或低价使用农业用地、政府协助宣传、推广产品等等，这些都是其他行业可望不可及的。尤其在中央农村工作会议之后，又把解决“三农”问题作为首要问题，各省市出台了大量的资金配套和优惠政策。在这样大好的形势下，投资生态农业成功指数大、创业更轻松。二是从新余的市情和当前旅游行业分析，休闲旅游正处于高速发展的黄金阶段。新余全市总面积3178万平方公里，人口112万人。2008年城市居民人均可支配收入11776元，农民人均纯收入5010元，人均城乡居民储蓄存款余额2万余元，均居全省首位。新余现有4A级风景名胜区仙女湖，加上原有的洪阳古洞、昌山古刹、严嵩万年桥、大岗山、百丈峰、魁星阁等一大批自然和人文景观，已然成为与江西风光互为呼应的新兴旅游城市。近年来，新余人凭着人少钱多、财大气粗，一口气新建了一批充满时代气息和艺术风范的景点，如袁水园、城区五湖、太阳城、孔目江湿地公园、毓秀山风景区等，旅游开发显然进入了黄金阶段。此时投资生态旅游，可谓天时地利人和。

2、消费者工作方式和生活方式的转变，决定了农业生态休闲游需求呈现旺盛趋势。从国际发展经验来看，人均GDP1000-3000美元，是一个经济起飞国家发展的关键阶段。这一阶段是人们的消费结构发生重大变化的时期，人们告别了温饱型向小康型过渡，从基本的以衣、食为主的消费转向了住、行的消费。消费结构不断升级，消费空间不断放大，其中旅游已成为一大消费亮点，这从黄金周涌动的人流可得以明证。此外，随着人们的工作节奏加快，而且工作压力加大，必然需要一种方式释放压力，“找个地方玩玩”是人们普遍接受的放松自我的一种选择。而现代生活方式的转变使人们远离了自然，人们很久没有“柴门闻犬吠、抬头见繁星”的体会，更没有“汗滴禾下土”的劳动乐趣。此时若能给消费者提供一个休闲、度假、放松的好机会，相信前来旅游者必是“趋之若鹜”。

3、低层次竞争的旅游消费市场，决定了整体性休闲旅游开发项目的市场空间相当广阔。我国生态农业大部分从农户开始，也有从自然村开始。模式多种多样，有的搞生态庭院，有的搞农户生产的良性循环，有农牧结合、有果牧结合、农牧渔结合、农副结合等，都收到了良好效果。在此基础上很快发展到以自然村和猪场、林场、农场、渔场等生产单位进行试验，称之谓生态农业村、生态猪场、生态林场、生态农场和渔场。接着生态乡镇也发展起来，范围更大，内容更丰富。人们利用荒山、荒坡、水面建设各种农产品生产基地，发展有关的加工业，农户和农村集体经济同步发展，形成了一种欣欣向荣的生态农业发展局面。当前，许多地区的休闲旅游项目普遍存在规划起点较低，旅游项目单一，缺少系统的、全面的规划和开发。科学合理的统一规划，高起点、高标准建设综合性的休闲旅游开发项目，必能像鹤一样立于鸡群，得到丰厚盈利，实现长足发展而立于不败之地。

4、自然环境和交通条件优越。文平生态农庄项目位于新余市区的西北端，离城北市中心2公里。东西长8公里，南北宽4公里的毓秀山山脉。它虽不在五岳大山之列，但却以奇特秀丽的山水风光，富饶的物产，多彩的历史文化，光荣的斗争史，以及“新余祖山”之称而闻名于赣中大地。毓秀山的最高峰海拔424米，发源于双林泉涧的孔目江由北向南贯穿其中，重叠起伏的峰峦，构绘了一幅幅山外有山、天外有天的迷人景观。站在它的每个山峰上，都能饱赏钢城全景的绮丽风光。毓秀山冬暖夏凉，四季分明，气候宜人，地表层大部是松厚肥沃的酸性黄土层，又因雨量充足，地下水丰富，多云雾等气候特点，历来森林茂密。上世纪60年代人工营造的近万亩松、竹、杉、樟如今都已成了大材，山间栽培的柑桔、桃李、葡萄、枇杷、柿子、板栗等，也早已硕果累累。

毓秀山与主城区几乎是零距离相连，毓秀山大道、仙来大道、天工大道等城市主干道与之连接，沪昆高速、大广高速穿境而过，赣粤高速、浙赣铁路擦肩而行。从毓秀山出发，东至上海860公里，南至广州760公里，西至长沙280公里，北至武汉490公里，距省会南昌143公里，区位优越，交通十分便利。尤其重要的是，文平生态农庄项目所在地——港背村与主城区之间，目前正修建一条双向四车道“仙来隧道”，预计年内通车，使项目与主城区直接连通，更具卖点。

5、客源广、市场大、易成功。通过文平生态农庄项目的旅游开发，以清新的田园风光，纯朴的农村风情，为城乡居民和游客提供洁净、优美、自然的休闲度假场所，提供乡土特色的农业休闲度假服务，让游客亲近农业、亲近自然，体验吃农家饭、住农家院、做农家活、看农家景的山居生活，从而娱悦于人，陶冶情操。完全适合双休日、黄金周，在都市忙碌奔波的上班和都市儿童的休闲娱乐。目前人们的赚钱方式还停留在经商、办厂、包工上，对农村极少关注，而通过农村发展餐饮、休闲、旅游业者则更少，所以这个项目极易成功。

三、文平生态农庄项目的规划建设目标

文平生态农庄项目将规划成集自种、自乐、观光、采摘、垂钓、特色餐饮、健身娱乐等活动于一体，吃、住、玩一条龙服务的度假、旅游、观光、休闲的绿色生态农庄。由于整个农庄都是丘岗地，土地肥沃，适合种植、养殖、加工等多种经营项目。加之交通便利，水、电、通讯设施配套，路、林、沟渠布局合理，完全适应现代农业经济发展的需要。所以，农庄将采用城郊农业的发展模式，以杉坡水库风光带为生态构架主体，集特色农业种植、养殖、加工为一体进行综合开发，又有机地与观光、休闲、旅游功能相结合，力求充分利用、挖掘、开发现有的自然资源，使自然资源和再造资源有机结合，提高整个生态农业园的品位，把农庄建设成结构清晰、功能合理、环境优美、高科技、高效益的生态旅游休闲农业园。

四、文平生态农庄项目的功能园区设想

1、养殖园。选择抗病力强、草食为主的野生动物，如野猪、野兔、野鸡、红腹锦鸡、孔雀、山羊等。除作为商品出售和野味馆的原材料外，还具有观赏性，如孔雀、红腹锦鸡、野鸡等羽毛艳丽，令人赏心悦目，对儿童具有极强的吸引力，还可以制作标本工艺品销售。

2、种植采摘园。选择速生、当年结果、丰产、好吃、新奇的产品，如杨梅、石榴、冬枣、柿子、樱桃等果品，以及蔬菜、花卉的采摘，这是新型农业经营形态，属产地采果业型农业观光。主要利用农业生产的场地、产品设备、作业及成果作为观光对象，以吸引游客获取利益。

3、观光花园。在花园里培植花卉、树木，创造优雅环境，使之成为生产和观赏结合的花卉园。目前随着人民生活水平的提高，花卉市场发展潜力很大，除鲜花、盆景外，对阴生观赏植物需求量很大，攀援植物行情也很好。一些农庄利用这一形势积极发展花卉生产，已取得初步成绩。观花类、观叶类和观叶赏果类植物的栽培以及盆景生产都有发展。

4、药材园。利用本地自然条件栽培一些名贵药材和普通药材，并根据本地民间药方配制和展示一些药酒、药膳，现采现做，现食现补。

5、农家生活体验园。可按以下模式进行操作。①民俗民居型。突出简单、朴素、洁净的格调，对农家院落，传统民居进行改造和包装，设置农家桌椅、农用器具、收集民间故事、民间服饰、吸引游客休闲娱乐，体验农家风情。②自助农庄型。充分利用农户庭院空间以及周围的鱼塘、树林、果园、菜地等农家资源，增设耕地种菜现场采摘、任意“点宰”、自选自做等服务项目，让游客吃农家饭、干农家活、当农家人、享农家乐。

6、农业文化娱乐园。通过开发以休闲娱乐为主的游乐场所和游乐设施，开辟琴棋书画、球类、牌类、狩猎等休闲娱乐项目，发展休娱乐旅游。包括休闲别墅区、狩猎区、饮食文化区，汇集地方小吃，让游客一饱口福。计划在农庄建设一座休闲不夜城，内设茶包、蒙古包、露天舞厅、野味餐馆、西藏药蒸、健身房、棋牌室等，以其浓郁的地方色彩和传统的民族文化来吸引游客，让游客得到一种高雅的享受。

7、拓展培训及青少年科普德育教育园区。这一功能区主要以拓展培训及综合配套服务为主体，提供各类培训、展销及餐饮住宿等服务。农庄的日常管理及营销机构等也在这一功能区办公，并要求配备先进的信息工具，实现与国内外联网与信息交流。青少年科普德育教育区，为广大青少年提供科普教育和德育教育场所，通过学习了解农业知识和亲身体验农业生产劳动，培养他们热爱生活、热爱劳动、崇尚科学的高尚情操。通过与学校联系，将生态农庄确定为教育实践基地。

五、文平生态农庄项目的经营模式和效益分析

1、经营模式：文平生态农庄主要采用循环互补的经营模式。①园区项目之间循环（小循环）——就是以养殖、种植、沼气、加工等资源循环利用、综合开发、变废为宝、全面增值的生态经营模式。运用生物技术、沼气技术、食物链技术、生态循环技术、人工组装技术和产品深加技术，使农业园内没有一点污染和废物，不用从外部购买肥料、饲料、燃料，以最少的投入来生产出最多的产品，且都是质量好、市场大、价格高、竞争力强的绿色食品，实现产品增值，使其效益达到普通种养场的5—10倍。②园区行业之间的循环（大循环）——在园区内部实现生态循环的同时，利用养殖、种植的优质产品，发展野味餐馆、茶庄、狩猎、农家乐等餐饮、旅游、休闲项目。而旅游业、休闲业又可以消化农业园的产品，并节省大量采摘、运输、销售及损耗等费用，实现农业向餐饮业、旅游业、休闲业的发展，形成行业间的大循环，从根本解决产品的销售问题，实现效益最大化。

2、效益分析：以上生态模式具有以下几个突出的优势：①品质好。沼液种的果树产量更高，病虫害更少，口感更好，外观更漂亮，是绿色食品，能提早上市，当然更好卖。同样，用青草喂的动物肉质更好、价格更高。②成本低。利用生态模式使项目相互循环，资源反复利用，成本仅为一般产品的几分之一，即使以很低的价格销售都能产生很好的效益，如普通人养一只山鸡可能要10多元的成本，而农庄用生态法养殖山小鸡，不仅成本仅5元，而且肉质好，即使每只卖15元也有近10元的利润，而山鸡在市场上绝不止卖15元/只，这就从根本上解决了产品能不能卖得出去，投资能不能赚钱的问题。③竞争小。文平生态农庄种养的项目都是新品种，竞争小、质量又好、市场价格又高，怎能不好销，不赚钱呢？④销售渠道多。一般人种养只是出售初级产品，文平生态农庄通过野味馆、休闲旅游项目来消化农庄的产品，把单一的产品变成多元的产品，不但提高了产品的附加值，而且增加了产品的销售渠道，效益是一般养殖场的几倍。⑤高效、保险。每个产品都能产生高效，都可形成一个体系，一个市场。退一步讲，即使一个项目不赚钱，仍有其它众多项目产生很高的利润，形成一套强大的投资安全体系。从以上分析可以看出，投资文平生态农庄的效益是稳定可观的。

六、文平生态农庄项目的投入成本预算

文平生态农庄项目总投资1000万元，将分期滚动投入。首期投入600万元，具体估算如下：

1、入园道路硬化40万；2、园区内的道路20万；3、土地租赁费按年交20万；4、电力设施40万；5、供水设施10万；6、沼气设施10万元；7、养殖园投入100万；8、种植园（种殖采摘园、观光花园、药材园）60万；9、餐饮100万元；4、办公拓展培训及青少年科普德育教育区100万；11、农家生活体验园区40万；12、农业文化娱乐园40万；13、流动资金20万元。

七、文平生态农庄项目的运作模式

文平生态农庄项目必须坚持高起点、高标准、高质量，总体规划一步到位，项目建设分步实施，功能配套逐步完善的原则，计划通过联合引资，力争用2—3年的时间实现以核心园区为主体带动其余相关功能区的建设，达到充分利用土地资源，边建设、边生产、边收益，逐步向周边地区辐射的目的。农庄将以资源为基础，以市场为导向，遵循市场经济规律进行运作。可以利用民间资本、工商资本和外商资本，全方位的招商引资，多渠道、多元化的进行融资。辟如把承包的土地分割成每5亩为一单元，以每单元5万元的标价向外招商，投资者一次性出资，无须追加投资，以文平生态农庄统一开发和经营管理，收益五五分成，权益20年不变。文平生态农庄出售的只是土地单元，并不是某一确切位置的地块，因此，投资者购买的土地单元是获取土地经营总收益相应份额的凭证；但投资者一旦投资购买土地单元凭证以后，不能退还，可以转让和继承。或以市场招租的方式来确定投资单位，将有的功能园区整体招租，以加速文平生态农庄的建设进程。

八、结论

在深入调查研究搜集大量有关数据的基础上，通过全面系统的科学论证后提出如下结论：

1、项目区域选择符合农业综合开发项目的要求。所选项目区域实施农业综合开发，水土资源较好，集中连片，交通便利，基层组织管理能力较强，也是政府城乡统筹发展示范点。

2、项目实施技术上可行。经可行性研究阶段分析、论证，项目建设中所需的各种资源充足，工程设计施工又有相关部门技术参与，因此该项目技术上是可行的。

3、项目实施后经济效益显著。项目实施后，可望在5年内收回成本，综上所述，该项目切实可行。