“爱晚公社”项目策划书

 

一、“爱晚公社”项目建设的宗旨

“爱晚公社”项目计划选址在新余市毓秀山办事处港背村委杉坡水库、苏毛坡水库风景带，沿毓秀山山北面毓秀山办事处港背村委境内几处自然村和小型水库，采用租赁、划拨、征用等多种土地利用方式规划兴建，连片占地约500亩，其中，住宅区域总占地规模约250亩，总建筑面积2万平方米，另将租赁山地、林地、水库约250亩，作为老年人活动区域，项目总投资1亿元。

“爱晚公社”项目在功能设置上包括住养中心、服务中心、保健养生及健康护理中心、老年文化教育中心、老年商业中心、老年旅游及娱乐中心等功能区。在颐养方式上，可以提供社区内居家、集中、疗养式等多种方式。根据规划，这里将打造成理念超前、功能完善、设施先进、服务高端的老年颐养示范项目。

“爱晚公社”项目旨在建立一个以爱晚为核心品牌的社会化养老服务体系，包括建立以“爱晚中心”为枢纽的辐射至社区和家庭的全市社会化养老服务网络，举办社会化养老论坛，构建社会化养老产业投资合作平台，建立社会化养老服务信息中心，建立社会化养老服务的志愿者组织，设立专门服务于弱势老年群体的养老救助机构等等。

“爱晚公社”项目是在顺应社会发展趋势、符合国家政策的前提下，按照爱晚工程的全国规划定位，在赣西地区建立的新型社区养老概念的老年生活园区。园区内包含居家养老、集中养老、别墅养老等不同风格的居住形式；并配有运动休闲、购物餐饮等一系列的功能服务设施。“爱晚公社”项目依山傍水，自然环境优良，地处新余城区地带。设计上将更多地突出当地地理环境特色，以“水”为主要元素，创造出一个适合老年人居住的美丽、舒适、更贴近自然的理想居所。

二、“爱晚公社”项目建设的必要性和可行性

项目建设的必要性 伴随着60年来我国经济、人口飞速发展的步伐，我国老龄事业也经历了近30多年的发展历程，目前已经进入老龄化的快速发展时期和老龄问题的凸显期。我国60岁以上老年人口已经达到1.53亿，高龄老年人也已经超过1600多万。预计到2020年老年人口达到2.48亿，80岁以上的高龄将达到3067万；到2050年老年人口将达到4亿，80岁以上人口将达到1亿。人口老龄化问题已经成为21世纪中国重要的国情。带来的各种挑战已经大大超过了上世纪对老龄问题的预期，成为我国坚持可持续发展，建设小康社会，促进社会和谐改善民生的突出问题。

项目建设的可行性 1、从当前社会经济发展的趋势来看，人口老龄化对现行的家庭养老方式提出了挑战。我国现行的养老方式是以居家养老为基础、社会养老为依托、机构养老为补充的家庭养老方式。但是，人口老龄化所产生的“四、二、一”家庭模式和抚养系数比上升将使得现行的家庭养老模式发生困难。一方面，人口老龄化普遍产生了“四位老人、一对年轻夫妇以及一个未成年小孩”这样一种家庭结构模式，另一方面，它也导致老年抚养比从2000年的10.1%逐渐上升到2050年的33%。在人口流动频繁的今天，这两种情况必然导致家庭物质供养、生活照料以及精神安慰等方面严重缺乏，依靠现有的居家养老方式难以实现养老目标。

2、从消费者工作方式和生活方式的转变来看，越来越多老人躲开“空巢”选择住公寓。不仅城市的“空巢老人”有条件选择入住老年公寓，不少在农村生活的老人都因子女外出打工而独居，有一些家庭，由于种种原因家里只剩下了老人，怎么办呢？于是，养老院就成了这些老人的归宿。越来越多的老人大多选择老年公寓度过人生的“夕阳岁月”。那里设有读书室、健身房等娱乐设施，还配有专职保健人员，有专职员工照顾老人的基本生活起居。老人可以根据自己的经济条件，选择入住高档公寓或政府资助的老年公寓。

3、低层次竞争的旅游消费市场，决定了整体性休闲旅游开发项目的市场空间相当广阔。我国生态农业大部分从农户开始，也有从自然村开始。模式多种多样，有的搞生态庭院，有的搞农户生产的良性循环，有农牧结合、有果牧结合、农牧渔结合、农副结合等，都收到了良好效果。在此基础上很快发展到以自然村和猪场、林场、农场、渔场等生产单位进行试验，称之谓生态农业村、生态猪场、生态林场、生态农场和渔场。接着生态乡镇也发展起来，范围更大，内容更丰富。人们利用荒山、荒坡、水面建设各种农产品生产基地，发展有关的加工业，农户和农村集体经济同步发展，形成了一种欣欣向荣的生态农业发展局面。当前，许多地区的休闲旅游项目普遍存在规划起点较低，旅游项目单一，缺少系统的、全面的规划和开发。科学合理的统一规划，高起点、高标准建设综合性的休闲旅游开发项目，必能像鹤一样立于鸡群，得到丰厚盈利，实现长足发展而立于不败之地。

4、自然环境和交通条件优越。爱晚公社项目所处的毓秀山位于新余市区的西北端，离城北市中心2公里。东西长8公里，南北宽4公里。它虽不在五岳大山之列，但却以奇特秀丽的山水风光，富饶的物产，多彩的历史文化，光荣的斗争史，以及“新余祖山”之称而闻名于赣中大地。毓秀山的最高峰海拔424米，发源于双林泉涧的孔目江由北向南贯穿其中，重叠起伏的峰峦，构绘了一幅幅山外有山、天外有天的迷人景观。站在它的每个山峰上，都能饱赏钢城全景的绮丽风光。毓秀山冬暖夏凉，四季分明，气候宜人，地表层大部是松厚肥沃的酸性黄土层，又因雨量充足，地下水丰富，多云雾等气候特点，历来森林茂密。上世纪60年代人工营造的近万亩松、竹、杉、樟如今都已成了大材，山间栽培的柑桔、桃李、葡萄、枇杷、柿子、板栗等，也早已硕果累累。

毓秀山与主城区几乎是零距离相连，毓秀山大道、仙来大道、天工大道等城市主干道与之连接，沪昆高速、大广高速穿境而过，赣粤高速、浙赣铁路擦肩而行。从毓秀山出发，东至上海860公里，南至广州760公里，西至长沙280公里，北至武汉490公里，距省会南昌143公里，区位优越，交通十分便利。尤其重要的是，爱晚公社项目所在地——港背村与主城区之间，目前己建一条双向四车道隧道，使项目与主城区直接连通，更具卖点。

5、客源广、市场大、易成功。通过爱晚公社项目的旅游开发，以清新的田园风光，纯朴的农村风情，为城乡居民和游客提供洁净、优美、自然的休闲度假场所，提供乡土特色的农业休闲度假服务，让游客亲近农业、亲近自然，体验吃农家饭、住农家院、做农家活、看农家景的山居生活，从而娱悦于人，陶冶情操。完全适合双休日、黄金周，在都市忙碌奔波的上班和都市儿童的休闲娱乐。目前人们的赚钱方式还停留在经商、办厂、包工上，对农村极少关注，而通过农村发展餐饮、休闲、旅游业者则更少，所以这个项目极易成功。

三、“爱晚公社”项目的规划建设目标

爱晚公社项目将规划成以爱晚养老与爱晚产品为核心品牌的社会化养老服务基地，包括住养中心、服务中心、保健养生及健康护理中心、老年文化教育中心、老年商业中心、老年旅游及娱乐中心等功能区。同时，该项目又不局限于老人，而是面向市场，集自种、自乐、观光、采摘、垂钓、特色餐饮、健身娱乐于一体，吃、住、玩、乐一条龙服务。由于整个项目地点都是丘岗地，土地肥沃，适合种植、养殖、加工等多种经营项目，加之交通便利，水、电、通讯设施配套，路、林、沟渠布局合理，完全适应现代农业经济发展的需要。所以，该项目将采用城郊农业的发展模式，以毓秀山风光带为生态构架主体，集特色农业种植、养殖、加工为一体进行综合开发，又有机地与养老、观光、休闲、旅游功能相结合，力求充分利用、挖掘、开发现有的自然资源，使自然资源和再造资源有机结合，提高整个爱晚园的品位，把爱晚园建设成结构清晰、功能合理、环境优美、高科技、高效益的生态旅游颐养园。

四、“爱晚公社”项目的功能园区设想

1、住养中心。该项目一期占地50亩、规划500张床位，总投资8000万元，建筑面积1.5万平方米。项目建设内容主要包括“全护及半护理服务区”、“自理及自助区”、“休闲活动区”、“行政办公区”四大功能分区。“全护及半护理服务区”主要是为自理能力较弱或者无自理能力的老年人提供专业的健康护理服务；“自理及自助区”设单人间、标准间、三人间、豪华套房等，为具有自理能力，有高端服务需求的老年人提供个性化的服务。

为满足入住老人医疗及护理、康复等方面的服务需求，中心内设卫生所：总面积约1000平方米；服务项目为：内科（常见病、慢性病的诊治）、外科（清创、包扎）、预防保健、健康教育、康复。

另设临终关怀室，以提高入住患病老人的生命质量，通过消除或减轻病痛与其他生理症状，排解心理问题和精神烦恐，帮助他们内心宁静地面对死亡。

2、养殖园。选择抗病力强、草食为主的野生动物，如野猪、野兔、野鸡、红腹锦鸡、孔雀、山羊等。除作为商品出售和野味馆的原材料外，还具有观赏性，如孔雀、红腹锦鸡、野鸡等羽毛艳丽，令人赏心悦目，对儿童具有极强的吸引力，还可以制作标本工艺品销售。

3、种植采摘园。选择速生、当年结果、丰产、好吃、新奇的产品，如杨梅、石榴、冬枣、柿子、樱桃等果品，以及蔬菜、花卉的采摘，这是新型农业经营形态，属产地采果业型农业观光。主要利用农业生产的场地、产品设备、作业及成果作为观光对象，以吸引游客获取利益。

4、观光花园。在花园里培植花卉、树木，创造优雅环境，使之成为生产和观赏结合的花卉园。目前随着人民生活水平的提高，花卉市场发展潜力很大，除鲜花、盆景外，对阴生观赏植物需求量很大，攀援植物行情也很好。一些农庄利用这一形势积极发展花卉生产，已取得初步成绩。观花类、观叶类和观叶赏果类植物的栽培以及盆景生产都有发展。

5、药材园。利用本地自然条件栽培一些名贵药材和普通药材，并根据本地民间药方配制和展示一些药酒、药膳，现采现做，现食现补。

6、农家生活体验园。可按以下模式进行操作。①民俗民居型。突出简单、朴素、洁净的格调，对农家院落，传统民居进行改造和包装，设置农家桌椅、农用器具、收集民间故事、民间服饰、吸引游客休闲娱乐，体验农家风情。②自助农庄型。充分利用农户庭院空间以及周围的鱼塘、树林、果园、菜地等农家资源，增设耕地种菜现场采摘、任意“点宰”、自选自做等服务项目，让游客吃农家饭、干农家活、当农家人、享农家乐。

7、休闲活动区。通过开发以休闲娱乐为主的游乐场所和游乐设施，开辟琴棋书画、球类、牌类、狩猎等休闲娱乐项目，发展休娱乐旅游。包括休闲别墅区、狩猎区、饮食文化区，汇集地方小吃，让老人和游客一饱口福。计划建设一座休闲不夜城，内设茶包、蒙古包、露天舞厅、野味餐馆、西藏药蒸、健身房、棋牌室等，以其浓郁的地方色彩和传统的民族文化来吸引游客，让游客得到一种高雅的享受。“休闲活动区”功能齐全，完全能满足入住老人和游客休闲娱乐的需求。

8、拓展培训及青少年科普德育教育园区。这一功能区主要以拓展培训及综合配套服务为主体，提供各类培训、展销及餐饮住宿等服务。农庄的日常管理及营销机构等也在这一功能区办公，并要求配备先进的信息工具，实现与国内外联网与信息交流。青少年科普德育教育区，为广大青少年提供科普教育和德育教育场所，通过学习了解农业知识和亲身体验农业生产劳动，培养他们热爱生活、热爱劳动、崇尚科学的高尚情操。通过与学校联系，将生态农庄确定为教育实践基地。

五、“爱晚公社”项目的经营模式和效益分析

1、经营模式：爱晚公社主要采用循环互补的经营模式。①园区项目之间循环（小循环）——就是以养殖、种植、沼气、加工等资源循环利用、综合开发、变废为宝、全面增值的生态经营模式。运用生物技术、沼气技术、食物链技术、生态循环技术、人工组装技术和产品深加技术，使农业园内没有一点污染和废物，不用从外部购买肥料、饲料、燃料，以最少的投入来生产出最多的产品，且都是质量好、市场大、价格高、竞争力强的绿色食品，实现产品增值，使其效益达到普通种养场的5—10倍。②园区行业之间的循环（大循环）——在园区内部实现生态循环的同时，养老、养殖、种植优势互补，住养业、旅游业、休闲业消化农业园的产品，并节省大量采摘、运输、销售及损耗等费用，实现农业向餐饮业、旅游业、休闲业的发展，形成行业间的大循环，从根本解决产品的销售问题，实现效益最大化。

2、效益分析：以上生态模式具有以下几个突出的优势：①品质好。沼液种的果树产量更高，病虫害更少，口感更好，外观更漂亮，是绿色食品，能提早上市，当然更好卖。同样，用青草喂的动物肉质更好、价格更高。②成本低。利用生态模式使项目相互循环，资源反复利用，成本仅为一般产品的几分之一，即使以很低的价格销售都能产生很好的效益，如普通人养一只山鸡可能要10多元的成本，而农庄用生态法养殖山小鸡，不仅成本仅5元，而且肉质好，即使每只卖15元也有近10元的利润，而山鸡在市场上绝不止卖15元/只，这就从根本上解决了产品能不能卖得出去，投资能不能赚钱的问题。③竞争小。爱晚公社种养的项目都是新品种，竞争小、质量又好、市场价格又高，怎能不好销，不赚钱呢？④销售渠道多。一般人种养只是出售初级产品，爱晚公社通过野味馆、休闲旅游项目来消化农庄的产品，把单一的产品变成多元的产品，不但提高了产品的附加值，而且增加了产品的销售渠道，效益是一般养殖场的几倍。⑤高效、保险。每个产品都能产生高效，都可形成一个体系，一个市场。退一步讲，即使一个项目不赚钱，仍有其它众多项目产生很高的利润，形成一套强大的投资安全体系。从以上分析可以看出，投资爱晚公社的效益是稳定可观的.

六、“爱晚公社”项目的投入成本预算

爱晚公社项目总投资1亿元，将分期滚动投入。首期投入600万元，具体估算如下：

1、入园道路硬化40万；2、园区内的道路20万；3、土地租赁费按年交20万；4、电力设施40万；5、供水设施10万；6、沼气设施10万元；7、养殖园投入100万；8、种植园（种殖采摘园、观光花园、药材园）60万；9、餐饮100万元；4、办公拓展培训及青少年科普德育教育区100万；11、农家生活体验园区40万；12、农业文化娱乐园40万；13、流动资金20万元。

七、“爱晚公社”项目的运作模式

爱晚公社项目必须坚持高起点、高标准、高质量，总体规划一步到位，项目建设分步实施，功能配套逐步完善的原则，计划通过联合引资，力争用3—5年的时间实现以核心园区为主体带动其余相关功能区的建设，达到充分利用土地资源，边建设、边生产、边收益，逐步向周边地区辐射的目的。项目将以资源为基础，以市场为导向，遵循市场经济规律进行运作。可以利用民间资本、工商资本和外商资本，全方位的招商引资，多渠道、多元化的进行融资。辟如把承包的土地分割成每5亩为一单元，以每单元5万元的标价向外招商，投资者一次性出资，无须追加投资，以爱晚公社统一开发和经营管理，收益五五分成，权益20年不变。爱晚公社出售的只是土地单元，并不是某一确切位置的地块，因此，投资者购买的土地单元是获取土地经营总收益相应份额的凭证；但投资者一旦投资购买土地单元凭证以后，不能退还，可以转让和继承。或以市场招租的方式来确定投资单位，将有的功能园区整体招租，以加速爱晚公社的建设进程。

八、结论

在深入调查研究搜集大量有关数据的基础上，通过全面系统的科学论证后提出如下结论：

1、项目区域选择符合农业综合开发项目的要求。所选项目区域实施农业综合开发，水土资源较好，集中连片，交通便利，基层组织管理能力较强，也是政府城乡统筹发展示范点。

2、项目实施技术上可行。经可行性研究阶段分析、论证，项目建设中所需的各种资源充足，工程设计施工又有相关部门技术参与，因此该项目技术上是可行的。

3、项目实施后经济效益显著。项目实施后，可望在5年内收回成本，综上所述，该项目切实可行。